不動産用語集

不動産売買時に一般的に使われる用語をまとめました。

ア行 印紙税 遺産分割協議書 一般媒介契約
オープンハウス  
カ行 価格査定 確定申告 居住用財産の買換え特例
公示価格 公簿売買  
サ行 財産評価基準 残債 3,000万円特別控除
指定流通機構 収益還元法 諸費用
実測売買 譲渡所得 譲渡損失
譲渡費用 専属専任媒介契約 専任媒介契約
相続財産 損益通算 贈与税
タ行 宅地建物取引業 短期譲渡所得 仲介
長期譲渡所得 手付金 特定の居住用財産の譲渡損失および繰越控除
特定の居住用財産の買換の場合の譲渡損失の繰越控除 取引事例比較法  
ナ行 -
ハ行 媒介 媒介契約 不動産所得
マ行 マイホームを売ったときの
軽減税率の特例
 
ヤ行 -
ラ行 レインズ 路線価 路線価図
ワ行 -

資金計画

居住用財産の買換え特例 【きょじゅうようざいさんのかいかえとくれい】

特定のマイホーム(居住用財産)を、売却し、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます(譲渡益が非課税となるわけではありません)。
これを、居住用財産の買換えの特例といいます。 売却する住宅には、「家屋と土地の所有期間がともに10年超」「本人が通算10年以上住んでいる」「3,000万円特別控除が受けられる条件を満たす」などの要件が必要です。この特例を適用すると「3,000万円特別控除」「住宅ローン控除」の重複適用はできません。

残債 【ざんさい】

借り入れたローンの、返済していない借入金残高のことです。

諸費用 【しょひよう】

住宅を購入する際に、土地・建物代金の他にかかる、仲介手数料、印紙代、登記費用、ローン借入に係わる手数料・保証料などを総称して諸費用と言います。

印紙税 【いんしぜい】

印紙税法で定められた課税文書に対して印紙税が課税されます。不動産の取引においては不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書・土地賃貸借契約書・ローン借入れのための金銭消費賃借契約書等が課税文書に該当し、契約書の記載金額によって税額が決定します。印紙税の納付は規定の印紙を契約書に貼り、それを消印することによって終了します。同じ契約書を複数作るときは、1通ごとに印紙を貼らなければなりません。

3,000万円特別控除 【さんぜんまんえんとくべつこうじょ】

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。 これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除といいます。自分が住んでいた住宅を売却するときに限られ、土地のみの売却は原則として対象外です。その住宅に実際に住んでいないときは住まなくなってから3年目の年末までに売却しなければならない等の制約があります。(家屋を取壊した場合には取壊した日から1年以内)売却する相手は、配偶者や親子、祖父母、孫など持ち主と特別な関係のある人以外でなくてはなりません。この特例を適用すると「居住用財産の買換え特例」「住宅ローン控除」の重複適用はできません。売却した年の前年と前々年にこの制度の適用を受けていると、この特例は使えません。

手付金 【てつけきん】

証約手付、解約手付、違約手付とありますが、一般的には契約の成立を証するための証約手付を意味しています。契約成立の際の手付金を売買契約に際して買主から売主に対して交付される金銭のことを手付金といいます。(同様に賃貸借契約の場合には、借主から貸主に対して交付されます。)不動産の取引にあっては、通常、解約手付の性質を有しており、買主は交付した手付金を放棄することにより、また売主は受領した手付金の倍額を返還することで解約することができるというものです。

物件調査・価格査定

価格査定 【かかくさてい】

不動産売却の依頼を受けた不動産業者が、駅からの距離、土地の地形・方位、建物の築年数などの価格決定の要因となる項目について、近隣で直近に成約した事例物件と比較して、3ヶ月程度の間に売却できるであろう売り出し価格を提示することです。

居住用財産の買換え特例 【きょじゅうようざいさんのかいかえとくれい】

特定のマイホーム(居住用財産)を、売却し、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。(譲渡益が非課税となるわけではありません。)
これを、居住用財産の買換えの特例といいます。売却する住宅には、「家屋と土地の所有期間がともに10年超」「本人が通算10年以上住んでいる」「3,000万円特別控除が受けられる条件を満たす」などの要件が必要です。この特例を適用すると「3,000万円特別控除」「住宅ローン控除」の重複適用はできません。

公示価格 【こうじかかく】

地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に公示する標準値の価格のことをいいます。全国で選定された「標準地」について、毎年1月1日時点を基準日として、不動産鑑定士等の鑑定評価を基に土地鑑定委員会が正常な価格を判定し公示しています。公示価格は、公共用地の取得価格の算定基準として、土地の固定資産税の評価額や相続税路線価の基準ともなっており、また、不動産取引の指標ともなっています。

公簿売買 【こうぼばいばい】

不動産の取引における土地の売買対象面積を、登記簿記載の面積とし、測量した結果、登記簿面積と相違しても、相違した分について、売買代金の増減をしない取引のことです。

財産評価基準 【ざいさんひょうかきじゅん】

相続税や贈与税のかかる財産の課税価格を評価する場合に適用される基準値です。毎年、国税局長等が決定して公示されます。土地は、道路が整備されている市街化区域などでは「路線価図」、市街化調整区域などでは「評価倍率表」が用いられます。路線価の適用地域では、前面道路ごとに指定された単位当たり路線価に面積をかけて算出、倍率地域では固定資産税評価額に指定された倍率をかけて算出します。

実測売買 【じっそくばいばい】

土地の売買契約で、実際には土地の面積を測量し、測量の結果判明した面積の差異について、売買代金の支払い時に清算する売買の方式です。なお、契約前に土地面積の測量が終了していて、その面積に基づき売買する場合も、実測売買の方式の一つです。

収益還元法 【しゅうえきかんげんほう】

評価の対象となる不動産が生み出す収益を還元利回りで割り戻して価格を求める手法のことを指します。不動産の諸経費等を差し引いた純収益が期待する利回りとなるのに見合うだけの投資額を算出します。

譲渡所得 【じょうとしょとく】

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

贈与税 【ぞうよぜい】

贈与税は贈与によって財産を受け取った人に課税されます。不動産購入資金を贈与されたときはもちろん土地や建物などの不動産そのもの、車などの資産を無償で譲り受けた場合、贈与税がかかります。贈与税が課税される者は毎年1月1日から12月31日までの1年間の贈与財産の合計額に対する贈与税を翌年2月1日より3月15日までの期間に申告と納税をします。

短期譲渡所得 【たんきじょうとしょとく】

土地建物を譲渡した場合の短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下のものをいいます。短期譲渡に該当する場合には、他の所得と分離して課税短期譲渡所得金額に、所得税30%、住民税9%を乗じて求めることになっています。

長期譲渡所得 【ちょうきじょうとしょとく】

土地建物を譲渡した場合の長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年を超えるかものをいいます。長期譲渡に該当する場合には、他の所得と分離して課税長期譲渡所得金額に、所得税15%、住民税5%を乗じて求めることになっています。

取引事例比較法 【とりひきじれいひかくほう】

原価法、収益還元法と並ぶ不動産鑑定手法の一つです。対象となる不動産の近隣不動産の取引事例に対し、地域やその他の個別要因を加味することによって価格を算定する手法になります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例 【まいほーむをうったときのけいげんぜいりつのとくれい】

自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、そのマイホームの所有期間が売った年の1月1日現在で10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除を適用した後の長期譲渡所得金額に対して、通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。
マイホームを売ったときの軽減税率の表 課税長期譲渡所得金額(=A) 税額
6,000万円以下 A×10%
6,000万円超 A×15%-300万円
(注) 課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。
(土地建物を売った収入金額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税長期譲渡所得金額
この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。

レインズ 【れいんず】

国土交通大臣が指定した、不動産流通機構(全国に4団体)が運営するコンピューターネットワークシステムのことです。会員不動産会社の物件情報が登録されており、会員会社はいつでも他の会員会社が登録した物件情報を見ることができます。

路線価 【ろせんか】

評価される土地に接する道路につけられた価格です。これを基に相続税や贈与税計算の前提となる土地の評価を求めます。路線価額が定められていない地域では固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額とします。路線価額は公示価額の80%の水準になるように調整されています。

路線価図 【ろせんかず】

評価される土地に接する道路につけられた価格を現す図です。路線価図は国税庁ホームページで閲覧・印刷することができます。また最寄りの税務署でも閲覧することができます。

媒介契約・売却活動

一般媒介契約 【いっぱんばいかいけいやく】

不動産売却・購入の仲介を不動産業者へ依頼する契約の一つです。複数の不動産業者へ同時に依頼できることが特徴です。

オープンハウス 【おーぷんはうす】

売主が居住中の中古住宅において、日中売主に外出してもらい、売主の替わりに不動産会社の営業マンが常駐し、家を開放する販売方法です。オープンハウス開催時間中は誰でも予約なしで自由に見学できます。不動産会社を通して物件を案内してもらうのと違い、自分の都合の良い時間に気軽に見に行けるのが特徴です。マンションの場合は、「オープンルーム」ともいう。

指定流通機構 【していりゅうつうきこう】

不動産取引の円滑化を目的として、国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、エリアごと全国に4つの団体に分け運営されております。4つの団体は公益法人として、各地域の不動産会社を会員に組織されています。指定流通機構のコンピューターネットワークシステム「レインズ」に登録された物件情報は会員会社間で見ることができます。

専属専任媒介契約 【せんぞくせんにんばいかいけいやく】

媒介契約の一つで、媒介を依頼した宅建業者を通じた相手方以外とは売買契約や交換契約の取引をしないことを特約した媒介契約のことです。この場合には自己で発見した相手方といえども宅建業者を通じて取引きすることになります。

専任媒介契約 【せんにんばいかいけいやく】

媒介契約の一つで、媒介を依頼した不動産業者以外の不動産業者に重ねて依頼することができない媒介契約のことです。

宅地建物取引業 【たくちたてものとりひきぎょう】

宅地建物取引業とは、宅地又は建物について、売買又は交換、売買・交換又は賃貸の代理、売買・交換又は賃貸の媒介を、業として行うものをいいます。

仲介 【ちゅうかい】

不動産取引の当事者である売主と買主、貸主と借主の間に立って、取引を仲立ちすること。宅建業法等の法令では「媒介」といいます。

媒介 【ばいかい】

取引態様の一つで、宅地・建物の売買・交換・賃貸の取引きの仲立ちをすることです。同様の意味で仲介ともいいます。

媒介契約 【ばいかいけいやく】

宅建業者に宅地・建物の売買・交換・賃貸の取引きの仲立ちを依頼する契約のことです。媒介契約には「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があり、依頼者が選択することができます。なお、宅建業者は媒介契約を締結したときは、遅滞なく、報酬額や契約有効期間等を記載した書面をお客様に交付しなくてはならないと宅建業法で決められております。

確定申告

遺産分割協議書 【いさんぶんかつきょうぎしょ】

遺言で遺産の分割方法が決まっている場合、遺産の分割は遺言によります。遺言がない場合、遺産は全て共同相続人の共有財産になります。そこで共同相続人等は協議をし、遺産の分割をします。分割協議の内容は分割協議書を作成し、共同相続人が押印することにより確定します。この分割協議に特別の期限はありません。もし被相続人名義の不動産が残っていた場合、その不動産は相続を確定しなければ売却等の処分ができません。また一度分割協議を終了した後に、分割をやり直しても税務上は認められないので気をつけて下さい。再分割してしまうと相続人間での贈与とみなされ贈与税の対象になることもあります。

確定申告 【かくていしんこく】

所得税は、納税者自身が自分の所得や税額を税務署に申告することです。例年、2月中旬から3月中旬にかけて行われます。不動産の取得、賃貸や売却で「住宅ローン控除」「3,000万円特別控除」「居住用財産の買換え特例」などの特例を利用するときは、確定申告で手続きが必要となります。一般の確定申告に先がけて申告できるものもあります。贈与税は、1月1日から12月31日までに贈与により財産を取得した者が、翌年2月1日から3月15日までの間に税務署に申告・納税しなければなりません。贈与税の配偶者控除や相続時精算課税の適用を受ける場合には、贈与税が課税されない場合であっても確定申告が必要になります。

3,000万円特別控除 【さんぜんまんえんとくべつこうじょ】

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。 これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除といいます。自分が住んでいた住宅を売却するときに限られ、土地のみの売却は原則として対象外です。その住宅に実際に住んでいないときは住まなくなってから3年目の年末までに売却しなければならない等の制約があります。(家屋を取壊した場合には取壊した日から1年以内)売却する相手は、配偶者や親子、祖父母、孫など持ち主と特別な関係のある人以外でなくてはなりません。この特例を適用すると「居住用財産の買換え特例」「住宅ローン控除」の重複適用はできません。売却した年の前年と前々年にこの制度の適用を受けていると、この特例は使えません。

譲渡損失 【じょうとそんしつ】

平成16年度以降は、土地・建物等の譲渡所得の計算上生じた損失は、原則として他の所得との損益通算及び繰越控除ができなくなりました。ただし、不動産を売却して譲渡損失が生じた場合には、同一年中に不動産を売却により譲渡益が生じれば内部通算を行なうことができます。

譲渡費用 【じょうとひよう】

譲渡費用とは不動産の譲渡の際に直接出費した費用で以下のようなものが対象となります。
(1)仲介手数料
(2)売買契約書の印紙代
(3)測量費用
(4)分筆費用
(5)更地で売る時の建物取壊費用など
(6)売却のために借家人を立ち退かせるために支払った立退料
(7)売却のために行った建物の補修費
(8)買主と交渉のために要した交通費など。
ただし譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持または管理に要した費用は、譲渡費用には含まれません。

相続財産 【そうぞくざいさん】

故人が残した遺産のうち、相続できる財産として民法で認められたものをいい、具体例として現金、預貯金、株、不動産、書画骨董、債務などをが該当します。相続は権利義務の一切を承継することになりますが、例外としてお墓や仏壇、被相続人の持っていた資格などは相続できません。(=非相続財産)また、被相続人の財産とではないのですが、相続税を計算するときの課税対象に含まれる財産として、生命保険金や死亡退職金などがあります。これを「みなし相続財産」といいます。

損益通算 【そんえきつうさん】

損益通算とは、譲渡所得、不動産所得、事業所得等の計算上生じた損失を給与所得などの他の所得と相殺することをいい、繰越控除とはその相殺しきれなかった損失を翌年以降の所得と相殺することをいいます。

特定の居住用財産の買換の場合の譲渡損失の繰越控除 【とくていのきょじゅうようざいさんのかいかえのばあいのじょうとそんしつのくりこしこうじょ】

個人が居住用財産を譲渡した場合において、一定期間内に居住用財産(買換資産)の取得(その買換資産の取得のための住宅借入金等を有する場合に限ります。)をして居住の用に供したときは、一定の要件の下で、その居住用財産の譲渡の金額について損益通算および翌年以後3年内の各年分(合計所得金額が3,000万円以下である分に限ります。)の総所得金額等からの繰越控除を認める制度です。

特定の居住用財産の譲渡損失および繰越控除 【とくていのきょじゅうようざいさんのじょうとそんしつおよびくりこしこうじょ】

個人が住宅を譲渡しても住宅ローンを返済しきれない者への支援措置として、居住用財産の譲渡損失のうち、住宅ローン残高が譲渡対価を超える場合のその差額(住宅ローン残高-譲渡対価)を限度として、他の所得との損益通算及び損失の翌年以後3年以内の繰越しを認める制度です。なお、この特例は、買換えを要件としていませんので、賃貸住宅等に住み替える場合も対象となります。

不動産所得 【ふどうさんしょとく】

不動産を賃貸している場合には、その賃貸料収入は不動産所得として所得税の課税対象となります。その年の所得税額は、不動産所得に給与所得など他の所得を合算して総合課税されます。また所得税の他、住民税が課税されます。

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